A revisão do Plano Diretor e as áreas de interesse para habitação popular

Interesses vinculados à especulação imobiliária querem desfigurar proposta de Revisão sob falso pretexto de evitar favelização.

Reza nossa Constituição Federal – afinal vivemos num território municipal que faz parte de uma Nação, regida por uma Carta Magna, ainda que alguns não gostem dela e vivem a remendá-la na maior parte das vezes para contrariar os interesses da maioria – em seu artigo 182, que estabelece as diretrizes para o desenvolvimento urbano:

“  Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.”

Sublinhamos e aumentamos o tamanho das letras para destacar que nossa Constituição estabelece que o desenvolvimento urbano  – e, consequentemente,  as políticas que o promovem – devem cumprir “funções sociais” e “garantir o bem-estar de seus habitantes”.

Obviamente, quando diz “garantir o bem-estar de seus habitantes”, não está querendo dizer de ‘alguns’ de seus habitantes, mas sim, é claro, de ‘todos’ seus habitantes.

Isto tudo é óbvio, mas vivemos em tempos em que o óbvio tem que ser dito e repetido.

A proposta de revisão do Plano Diretor Estratégico, com um atraso de seis anos, está em apreciação na Câmara Municipal. Foi elaborada após grandes percalços, inclusive com a decisiva intervenção do Ministério Público Estadual, com razoável participação da sociedade civil, através de um colegiado (Núcleo Gestor Compartilhado – NGC) com trinta membros: 15 de diferentes setores da Administração Municipal, grande parte funcionários de carreira; e 15 de membros representativos de diferentes setores da sociedade civil.

Após mais de 18 meses de reuniões, profundo diagnóstico destes de mais de 10 anos de vigência do atual Plano Diretor; e calorosos, conflituosos (que até provocaram a queda de uma Secretária) e, ás vezes, desgastantes debates entre os diversos setores e interesses que compunham o NGC, chegou-se, cada lado cedendo um pouco, a um projeto de lei de ‘aparente consenso’. Cabe lembrar que as principais controvérsias dentro do NGC se deram exatamente em relação às áreas de expansão urbana.

Falei em ‘aparente consenso’ porque surgiram, após o projeto de lei ser enviado à Câmara Municipal, na imprensa local, notícias de que entidades – algumas delas que compuseram o NGC – querem propor à Câmara Municipal mudanças que, a nosso ver, desfiguram o projeto de lei, no intuito de, retomando teses vencidas no Núcleo Gestor Compartilhado, atender interesses da especulação imobiliária, sob o falso pretexto de beneficiar os mais pobres e evitar a favelização da cidade.

Segundo estas entidades – quase todas do setor empresarial – o Plano Diretor vigente e a proposta de revisão engessam a cidade, proibindo a expansão da cidade em áreas onde o preço da terra permitiria a implantação de loteamentos populares. Para estas entidades as áreas previstas para expansão urbana são de poucos proprietários, estão localizadas em regiões de alto custo da terra, e, portanto, são insuficientes. Como consequência da ausência de áreas para implantação de habitações populares teríamos áreas públicas ou particulares ocupadas irregularmente por famílias de baixa renda (ou sem renda) em habitações improvisadas (barracos), constituindo favelas, como tivemos no passado (final dos anos 70 e início dos anos 80) no atual Jardim Gonzaga e há alguns anos – antes da implantação dos Jardins Zavaglia, Planalto Verde e Miguel Abdenur (do Programa Minha Cada Minha Vida) no final do bairro Antenor Garcia.

O que a revisão do Plano Diretor prevê para habitação social ou popular

Os números mostram que são impertinentes as preocupações manifestadas por alguns setores – a maioria de caráter empresarial – com a possibilidade de assistirmos à favelização de São Carlos, caso a revisão do Plano Diretor seja aprovada pelos vereadores tal como foi apresentada pelo Executivo.

Certamente os vereadores e nossas duas vereadoras têm o direito e dever de examinar a proposta e fazer alterações que julguem importantes e necessárias. Mas é importante que levem em conta que durante mais de 18 meses, muitos técnicos do setor público e de diversas entidades da sociedade civil organizada, dedicaram-se voluntária e desinteressadamente para gerar uma proposta boa para atender aos requisitos constitucionais da legislação urbana.

Certamente há o que aperfeiçoar no projeto de lei apresentado, mas em relação às áreas previstas para expansão urbana e em relação às medidas nele contidas para prover habitações populares, a Câmara deve zelar para evitar a ‘periferização’ da cidade e a consequente marginalização dos mais pobres, diminuindo custos econômicos, sociais e ambientais para todos os são-carlenses, preocupação que norteou os trabalhos para elaboração do projeto de revisão do Plano Diretor.

Vamos então aos números para demonstrar que a proposta de revisão do Plano Diretor Estratégico de São Carlos não apenas não provocará a favelização de São Carlos, como propõe medidas que devem contribuir para evitar a histórica marginalização territorial dos mais pobres em periferias urbanas que trazem prejuízos (econômicos, sociais e ambientais, vale a pena ressaltar) a todos, mas podem trazer lucros a alguns especuladores imobiliários.

  1. A proposta de revisão do Plano Diretor prevê a possibilidade de expansão urbana em até 95 km2, sem incluir as possibilidades – com sérias e necessárias restrições, é verdade – de expansão nas APREMs –
    Áreas de Proteção e Recuperação de Mananciais). O perímetro urbano atual de São Carlos é de cerca de 90 km2. Ou seja, já temos a possibilidade de mais que duplicar nossa área urbana!!!;
  2. Nos últimos 10 anos, apesar do Plano Diretor vigente possibilitar de expansão de mais de 50 km2 – cerca de 70% de seu território – efetivamente a cidade expandiu-se apenas 3% da área urbana. No período houve intenso crescimento urbano, mas, em muitos casos, ocupando vazios urbanos existentes. Este argumento pose ser usado até para justificar um aumento da área de expansão urbana: afinal, se não vamos expandir muito mesmo, porque não abrir essa possibilidade ao setor empresarial? Porque ela permitiria a aprovação de projetos em áreas muito periféricas com os altos custos já citados;
  3. Para direcionar o desenvolvimento urbano de forma a tornar a cidade eficiente, ou seja, gerar melhor qualidade de vida para todos seus habitantes, com menores custos (econômicos mesmo: IPTU menores, passagens de ônibus menores, tarifas de água e iluminação menores, etc) o projeto de revisão do Plano Diretor, entre outras, prevê as seguintes medidas:
    • Implantação da progressividade no IPTU para imóveis (que não seja o único de um proprietário) com 1000m2, o que deve, com o tempo, levar ao aumento da oferta de imóveis em áreas já urbanizadas, contribuindo para a diminuição do valor da terra no mercado imobiliário;
    • Parcelamento do solo e edificação compulsórios em vazios urbanos, instrumentos atrelados à progressividade do IPTU, que deve ampliar a oferta de áreas para promoção do desenvolvimento urbano, em vez de terrenos baldios sujeitos a deposição de entulhos e outras mazelas socioambientais;
    • Fração Social – novos empreendimentos imobiliários com mais de 5.000 m2 de área deverão gerar em áreas correspondentes a 5 a 10% do empreendimento, habitações sociais ou populares para famílias com baixa renda. Importante: o empreendedor imobiliário não irá (como disseram alguns) ‘doar’ ainda mais áreas para o Governo. São imóveis obrigatoriamente produzidos e vendidos para famílias de baixa renda, com ajudas de programas de financiamento governamental para habitação popular, que, de uma forma ou de outra, sempre haverão de existir, ainda que o Minha Casa Minha Vida possa minguar em função da conjuntura política nacional;
  4. Na região Sul e Sudoeste da cidade (região da grande Cidade Aracy), onde há protestos pela restrição de áreas de expansão, a revisão do PDE cria a possibilidade de expandir em até 8,7 km2, o que corresponde a cerca de 50% da grande Cidade Aracy! A ocupação mal planejada no passado provocou gravíssima degradação ambiental em toda a microbacia do córrego do Água Quente que coloca a Administração Pública em grandes dificuldades (de ordem financeira, inclusive) para sua recuperação exigida por ação civil pública onde a Prefeitura é ré. Por isso a proposta de revisão prevê a necessidade da elaboração prévia de um Plano Integrado de Ocupação Urbana para essa região e também para a região à sudeste (cabeceiras do rio Gregório). É falsa a afirmação de que o NGC restringiu a ocupação na região sul e sudoeste por tratar-se de área de recarga do aquífero Guarani. Há muito a Municipalidade sabe que há controvérsias científicas sérias no mapa da Cetesb que estabelece que 72% do território são-carlense está em área de recarga deste relevante aquífero. O fato é que está área tem seus limites com a APREM do Ribeirão do Feijão, nosso principal manancial de água para abastecimento público e seu solo arenoso é muito sujeito à erosão (colapsível). Sua ocupação exige maior planejamento, cuidado e, consequentemente, maiores custos. Temos que aprender com as experiências passadas e evitar o aprofundamento de danos;
    • Apenas uma ressalva em relação ao proposto na Revisão para a região sul: o texto do PDE estabelece lotes mínimos de 450 m², buscando garantir menor densidade populacional e maior permeabilidade. Contudo, uma área de 450 m2 naquela região é inviável do ponto de vista social, comercial e no futuro geraria enorme pressão para desmembramento de lotes. Considero mais realista uma proposta que mantenha lotes de 450 m2apenas para lotes comerciais; e lotes residenciais com 250 m2 com área permeável de no mínimo 35%.
  5. Em 2004 quando foram feitos os diagnósticos para elaboração do atual Plano Diretor de São Carlos, tínhamos cerca de 400 ha (4.000.000 m2) de área total apenas em lotes urbanos vazios com área até 1000 m2 em áreas com toda infraestrutura urbana. Esse número foi reduzido nestes 11 anos, mas certamente ainda temos no mínimo a metade dessa área em lotes vazios cuja ocupação seria útil para a cidade como um todo;
  6. No diagnóstico para o Plano Diretor vigente estimava-se em 700 ha os vazios constituídos por glebas (não parceladas e urbanizadas, mas dentro do perímetro urbano) em cerca de 700 ha. A redução destas áreas foram significativas nestes 11 anos de grande desenvolvimento, mas certamente temos ainda disponíveis muitas glebas em território urbano já com infraestrutura, o que deve orientar sua ocupação e o desestímulo à expansão do perímetro urbano;
  7. Uma estimativa de técnicos da Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano, prevê – caso haja a expansão urbana e a Fração Social correspondente, prevista na proposta de revisão aprovada pelo NGC em exame pela Câmara – a criação de pelo menos 20.000 lotes individuais de 150 m2 Mas se considerarmos a possibilidade de implantar edifícios com dois, três ou, até quatro pavimentos, esse número – já grandioso se levarmos em conta que hoje a demanda para habitações para faixa 1 de renda é no máximo de 10.000 casas – esse número pode ser ainda multiplicado.
  8. Ainda segundo estimativas da SMHDU se ocupadas todas às áreas disponíveis para expansão urbana a estimativa é de seriam disponibilizados cerca de 90.000 lotes urbanos (para todas as faixas de renda) com medidas entre 200 e 250 m2. Ou seja, uma nova São Carlos, que hoje deve ter por volta de uns 85.00 imóveis. Precisa mais?

Observando os números acima expostos, que podem ser confirmados com técnicos de carreira da Prefeitura e por urbanistas das duas universidades públicas (USP e UFSCar) de São Carlos, constata-se que a proposta de revisão do Plano Diretor – se não for desfigurada pelos nossos vereadores, especialmente no que se refere as medidas que coíbem a especulação imobiliária degradadora da qualidade da vida urbana – deve contribuir para uma São Carlos socialmente mais justa, ambientalmente mais saudável, mais viável economicamente.

Esperamos que nossos vereadores e nossas vereadoras, como pessoas públicas investidas em funções para trazer benefícios à toda cidade, não se deixem influenciar por interesses particulares ou de grupos travestidos de defenderem interesses públicos e ainda dos mais desfavorecidos.

 

Foto destacada: http://g3geotecnologias.com/servicos/plano-diretor/

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